서울주택도시공사(SH)에서 진행하는 주거 복지 사업의 핵심인 SH평가는 신청자의 경제적 상황과 주거 환경을 객관적으로 측정하는 지표입니다. 2025년 현재, 서울의 주거 정책은 단순한 공급을 넘어 거주자의 삶의 질을 높이는 방향으로 진화하고 있으며 이에 따라 평가 기준 또한 더욱 세분화되고 있습니다. 특히 과거 2024년에 발표된 주거 실태 조사 자료들은 현재의 우선순위 선정 및 가점 제도에 지대한 영향을 미치고 있습니다.
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SH평가 항목별 점수 산정 방식 상세 확인하기
SH공사의 입주자 선정 과정에서 가장 중요한 것은 본인의 가점을 정확히 계산하는 것입니다. 평가는 크게 가구원수, 서울시 거주 기간, 청약저축 납입 횟수, 그리고 사회적 약자 여부에 따른 가점으로 나뉩니다. 각 항목은 최소 1점에서 최대 5점까지 배정되며 동일 순위 내에서 경쟁이 발생할 경우 이 총점이 당락을 결정짓는 결정적인 요소가 됩니다.
최근에는 다자녀 가구나 신혼부부뿐만 아니라 고립 은둔 청년이나 고령자 가구에 대한 배점이 강화되는 추세입니다. 2024년의 통계 자료를 살펴보면 서울 내 1인 가구의 비중이 급격히 증가함에 따라 2025년 공고부터는 1인 가구의 주거 면적 제한이나 평점 산정 방식에 일부 유연함이 더해졌음을 알 수 있습니다. 자신의 현재 조건이 어느 구간에 해당되는지 면밀히 검토하여 전략적으로 신청하는 자세가 필요합니다.
2024년 주거 데이터가 반영된 2025년 선정 기준 보기
2024년 한 해 동안 수집된 서울시 주거 실태 조사 데이터는 2025년 SH평가 시스템의 기준점을 마련하는 데 활용되었습니다. 당시 조사에서는 전세 사기 여파로 인한 공공임대 수요 폭증과 고물가로 인한 주거비 부담 수치가 역대 최고치를 기록했습니다. 이에 따라 SH공사는 소득 대비 주거비 지출이 높은 가구에 대해 추가적인 가점을 부여하는 방식을 검토하여 적용하고 있습니다.
또한 지역별 불균형을 해소하기 위해 특정 자치구 거주자에게 유리했던 가점 방식을 서울시 전체의 균형 발전을 고려한 방식으로 조정하였습니다. 과거의 합격 커트라인에만 의존하기보다는 변화된 가점 체계와 본인의 상대적 위치를 파악하는 것이 중요합니다.
SH평가 대비를 위한 소득 및 자산 기준 상세 보기
임대주택 유형에 따라 적용되는 소득 및 자산 기준은 매년 보건복지부에서 발표하는 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득을 기준으로 합니다. 2025년 적용 기준은 2024년의 경제 지표를 반영하여 전년 대비 소폭 상향 조정되었습니다. 이는 물가 상승률을 반영하여 더 많은 시민이 복지 혜택을 누릴 수 있도록 하기 위함입니다.
자산 기준의 경우 부동산, 자동차, 금융자산을 합산하여 산출하며 부채는 차감 항목으로 적용됩니다. 자산 평가 시 자동차 가액 기준은 매년 감가상각을 반영하여 계산되므로 본인 차량의 현재 가치를 정확히 파악해야 탈락의 고배를 마시지 않습니다. 아래 표는 일반적인 국민임대 및 행복주택의 기준 예시입니다.
| 구분 | 소득 기준 (3인 이하) | 총자산 기준 |
|---|---|---|
| 행복주택 | 월평균 소득 100% 이하 | 3억 4천만 원 이하 |
| 국민임대 | 월평균 소득 70% 이하 | 3억 2천만 원 이하 |
주요 가점 항목과 서류 준비 요령 확인하기
평가 점수를 높이기 위해서는 증빙 서류를 완벽하게 갖추는 것이 필수적입니다. 무주택 기간은 만 30세부터 기산되지만 그 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일로부터 기산된다는 점을 유의해야 합니다. 또한 서울시 거주 기간은 주민등록표 초본상 주소 변동 이력을 통해 확인하며 중간에 타 지역으로 이주했다가 다시 돌아온 경우 합산되지 않고 마지막 전입일부터 계산됩니다.
부양가족 가점의 경우 배우자와 직계존비속을 포함하며 태아도 가구원으로 인정받을 수 있습니다. 신청 시점에 누락된 가점 요인은 사후에 수정이 불가능하므로 공고문을 꼼꼼히 읽고 본인에게 유리한 모든 조건을 서류로 증명해야 합니다.
신청 전 반드시 확인해야 할 유의사항 보기
SH평가를 통과하여 입주 대상자로 선정되더라도 부적격 판단을 받으면 당첨이 취소될 뿐만 아니라 향후 일정 기간 청약 신청이 제한될 수 있습니다. 가장 빈번하게 발생하는 부적격 사유는 소득 산정 오류와 주택 소유 여부 확인 미비입니다. 특히 상속으로 인한 지분 소유나 분양권 소유도 주택 소유로 간주될 수 있으므로 사전에 정리하거나 소명 자료를 준비해야 합니다.
또한 2025년부터는 중복 신청에 대한 필터링이 더욱 강화되었습니다. 동일한 공고에서 여러 유형에 중복 지원하거나 부부가 각각 신청하여 중복 당첨될 경우 모두 무효 처리될 수 있습니다. 단순한 운에 맡기기보다 정확한 데이터와 규정을 바탕으로 철저히 준비하는 것이 당첨 확률을 높이는 유일한 길입니다.
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SH평가 관련 자주 묻는 질문 FAQ
질문 1: 2024년에 떨어진 경험이 있는데 2025년에 다시 신청해도 불이익이 없나요?
답변: 네, 전혀 없습니다. 오히려 청약저축 납입 횟수나 서울시 거주 기간이 늘어남에 따라 가점이 상승하여 당첨 확률이 더 높아질 수 있습니다.
질문 2: 프리랜서라 소득 증빙이 어려운데 평가는 어떻게 이루어지나요?
답변: 프리랜서의 경우 전년도 종합소득세 신고 금액을 기준으로 평점을 산정합니다. 신고 금액이 없는 경우 건강보험료 납부 내역 등을 통해 소득을 추정하므로 관련 서류를 미리 준비하시기 바랍니다.
질문 3: 현재 경기도에 거주 중인데 SH평가 가점을 받을 수 있나요?
답변: 서울시 거주 기간 가점은 받을 수 없지만 타 지역 거주자 신청이 가능한 유형이라면 기본 점수로 경쟁할 수 있습니다. 다만 서울시 거주자 우선 공급 원칙에 따라 순위에서 밀릴 가능성이 큽니다.